Можно ли продать квартиру с обременением от судебных приставов

В этой статье юрист Алексей Князев отвечает на популярный вопрос: «Можно ли продать квартиру с обременением от судебных приставов?».

продажа квартиры с обременением

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Cветлана,продавайте квартиру через агентство,возможно это не так будет отпугивать покупателя,к тому же Ваш агент сможет все понятно объяснить покупателю.Если реклама будет идти от частного лица,это может более насторожить. Вы можете обратиться на этом сайте к любому приглянувшемуся специалисту.Всего наилучшего,обращайтесь.

Светлана покупателей на такую квартиру можно привлечь только ценой. Существенный дисконт лучший способ убеждения в вашем случае.

Какой дисконт вы считаете существенным?

который устроит покупателя

В принципе так же как и обременение с ипотекой. Нужно объяснять сразу покупателю:
Составляется предварительный договор, вносится должна сумма залога, снимается обременение в Росреестре, и дальше по обычной схеме..

Прошу прощения, я подумала что Светлана специалист по недвижимости, поэтому объяснила очень кратко: » по обычной схеме..»

Спасибо за отклик. А все же какова «обычная схема»?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Залогодержатель пишет заявление о снятии обременения, и оно отдается на регистрацию вместе с договором купли-продажи.

собирается полный пакет документов: кадастровый паспорт на квартиру, справка ЕГРП( с Единого гос. реестра о зарегистрированных собственниках жилья), в ней же и будет написано: об отсутствии обременений, арестов и т.д.) ф. 7 и ф9, составление Договора Купли-продажи квартиры, оплата Гос. пошлин, сдача документов на регистрацию в Рос. реестр , если есть несовершеннолетние-то постановление о разрешении сделки с органов Опеки.

Можно и так как предлагает Александр Ткачев.

Светлана, добрый вечер.
Звоните либо пишите в личку, несколько раз покупал и продавал квартиры с обременением от физ лица. Вопрос лежит в плоскости переговоров, их сложность определяется суммой долга.
Удачи!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. Ничего сложного в Вашей ситуации нет. Главное, чтобы сумма долга не была выше рыночной стоимости квартиры. Стоимость квартиры разбиваете на две ячейки. В первую ячейку закладываете стоимость долга, во вторую оставшуюся разницу (если таковая есть). Втроем (продавец, покупатель и залогодержатель) идете в РОСРЕЕСТР, подаете соответствующий комплект документов, в том числе документы для снятия обременения и регистрируете снятие обременения, переход права и договор купли-продажи одновременно. Основная сложность Вашей ситуации состоит в организации сделки и подготовке необходимых документов. С этим Вам можете помочь квалифицированный риэлтор. Удачи.

Господи! Это же намного проще и надежнее, чем когда квартира заложена банку. Займодатель физическое лицо — мечта риэлтора! — он придет в избранную ячейку, в отличие от банка. Выбирать надо ячейку эксперт-сейфинг, там все необходимые условия прописываются в доп. соглашении к дог. аренды и разруливаются банком. Все более чем надежно. При умелом объяснении покупателям ситуации и схемы проведения расчетов никакого снижения цены не потребуется. Если все остальные документы по квартире нормальные, то и ни о чем не беспокойтесь. А способ расчетов схематично Вам описАл Даниил. Но Вы должны иметь ввиду, что все мои возгласы о простоте, относятся к ситуации, когда на сделке работает хорший специалист. Сами или влипните или очень продешевите. Можно выбрать специалиста на этом сайте. Анкета и телефон каждого на личной странице (кликните на ФИО или фото)

Думаю, вам надо обратиться к Ильичеву Сергею Александровичу.

Лариса, что Вы делаете! зачем произносите заклинания и вызываете духов! :-))))

А мне действительно интересно услышать как будет ИСА «успокаивать» покупателя. Ведь вопрос задан именно так ( а не в точности наоборот).

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В этом случае покупателю придется покупать с двумя обременениями!

Проводил сделки с обременением физических лиц. Звоните, объясню.

Добрый день.
При наличии заинтересованности у покупателя, обо всем можно договориться и найти законные компромисы.

Здравствуйте Светлана! Коллеги очень внятно и доступно вам всё объяснили. Добавлю ещё один неозвученный вариант . В ряде случаев, когда с документами полный порядок, серьезное агентство идет навстречу продавцу и снимает обременение за счет своих средств. Наверное не стоит говорить о том, что это все проходит в одной сделке и пошагово прописано и согласовано всеми участниками процесса. Прошу не путать со срочным выкупом когда стоимость квартиры обрушается на 30-40%, но вместе с тем агентство всё равно должно быть заинтересовано и комиссия несколько выше, чем при обычной сделке. Ну, а в остальном, Ирина Владимировна и Даниил, очень вразумительно и толково обрисовали ситуацию.
С уважением,
А.В.Е.

Светлана! Нет смысла повторять технологию ранее предложенную Д.Пятецким, т.к. в этой схеме, казалось бы, учтены интересы всех сторон. Но есть и небольшой подводный камень. Погашение регистрационной записи об ипотеке (залоге), т.е снятие обременения с квартиры Росреестр проводит в течение 5 дней, а переход права собственности от Продавца к Покупателю — 20 календарных дней. Теоретически возможна ситуация, когда первое действие будет произведено, а второе — еще нет, и в этот временной люфт может вклиниться Продавец, подав заявку в Росреестр с целью остановки регистрации. Либо — процесс затормозится сам, например, из-за технической ошибки, которая не редкость. В таком случае заложенные денежные средства оказываются заблокированными в ячейке на неизвестный срок. Ситуация небезвыходная, но неприятная.
С уважением

Светлана! По личной просьбе Ларисы Бельской привожу наиболее безопасный способ проведения сделки. Средства также вносятся двумя частями в две банковские ячейки. Но перед этим с согласия Залогодержателя регистрируется переход права собственности со сменой Залогодателя – им становится Покупатель. Затем, после получения Залогодержателем доступа к заемным средствам, осуществляется снятие обременения. С точки зрения Залогодержателя способ хлопотливый, но абсолютно безрисковый. Покупатель, однако, может опасаться, что ему не удастся снять обременение после перехода права собственности. Для его успокоения можно использовать компромиссный вариант, при котором заявление Залогодержателя на снятие обременения будет находиться в сейфовой ячейке. Доступ к заявлению Покупатель получит по факту регистрации перехода права собственности.
Теперь САМОЕ ГЛАВНОЕ. Если квартира в собственности менее 3 лет, а Продавец настаивает на заниженной стоимости в ДКП в размере 1 млн. руб., да еще сумма займа (долга) больше 1 млн. руб., то это очень сложная ситуация, и предложенные равнее схемы проведения сделок уже не подходят, НО, есть и из ткаой ситуации выход. С уважением

Можно ли продать квартиру с обременением?

Продажа квартиры с обременением – довольно частый вид сделки на вторичном рынке жилья. Покупатели хоть и стараются обходить такое жильё стороной, но всё же рискуют. Причиной тому заниженная цена, ведь некоторые продавцы, задумавшись над тем, как продать квартиру с обременением, зачастую скидывают цену, что и стимулирует покупателей. Если вы, владея квартирой с приданым, намереваетесь продать её, обезопасьте себя от возможных проблем.

Не совершайте ошибок

Перед тем, как оформлять договор купли-продажи с обременением, прочитайте пункт, регулирующий ответственность. В договорах всегда прописывается – «продавец гарантирует, что квартира свободна от прав третьих лиц», а это значит, что она не обременена. Ещё там оговаривается условие о том, что стороны обязаны возместить убытки, если сделка не состоится по вине одной из сторон. Поэтому – не скрывайте, что квартира обременена!

Если вы подпишете договор с таким условием, вам не избежать расходов по выплате ущерба покупателю. В случае, если вам не удастся избавить квартиру от бремени, укажите его в договоре, предупредив покупателя.

Ни в коем случае не берите задаток, если не уверены, что покупатель согласен на покупку обременённой квартиры, иначе вы обязаны будете вернуть его в двойном размере! Если задаток всё же берёте, в договоре задатка опишите обременение и пропишите пункт о том, что покупатель ознакомлен с обременением и согласен купить квартиру в таком виде.

Продажа с сервитутом

Если ваша часть квартиры обременена сервитутом, то есть правом содольщика на проход через вашу комнату, снять такое обременение можно в случаях:

• выкупа его доли;
• проведения перепланировки таким образом, чтобы оборудовать отдельный вход в его комнату.

Без соблюдения одного из этих условий сервитут не снять. Если соглашение не достигнуто и доля продаётся с обременением, в договоре нужно указать этот факт.

Если квартира в залоге у банка

Продажа квартир с обременением ипотекой возможна только с согласия банка. Поэтому, перед тем, как взять задаток, заручитесь письменным согласием кредитора на продажу.

Продать «ипотечную» квартиру можно как с обременением, так и без него. Если долг по кредиту достаточно большой, и вы не планируете его гасить, при продаже квартиры должником станет покупатель.

А если задолженность по кредиту не столь уж и высока, обременение можно снять так: подписать предварительный договор купли-продажи с покупателем, взять задаток в сумме долга и погасить кредит. Так вы освободите квартиру от бремени.

Арендаторы, рентополучатели и подопечные – обременители

При смене собственника арендаторы имеют право проживать в квартире на условиях ранее составленного и подписанного договора. По закону, о расторжении договора арендодатель должен предупредить арендатора за три месяца до окончания срока его действия. Замечательно, если в договоре аренды (или найма) есть такой пункт, что арендодатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор с предупреждением за три месяца, в этом случае, намереваясь продавать квартиру, позаботьтесь о расторжении договора аренды.

Если такого пункта нет, а до окончания срока договора ещё долго и квартиру нужно продать срочно, в договоре купли-продажи укажите, что существует обременение в виде аренды.

С рентой дело будет посложнее. Прописанный в квартире рентополучатель, которого вы содержите, имеет право требовать от нового владельца квартиры выполнения всех условий рентного договора, подписанного с вами. А в случае, если новый владелец, купивший у вас квартиру, причинит какой-то вред иждивенцу, отвечать за это придётся и вам.

Снять такое обременение с квартиры, как рента, получится лишь в том случае, если вы уговорите иждивенца переехать к вам, например, или в другое жильё на тех же условиях. Это можно сделать таким образом: к договору ренты вы готовите дополнительное соглашение, по которому иждивенец будет проживать в новой квартире. Это соглашение регистрируется у нотариуса и в Росреестре. Далее иждивенец выписывается из старой квартиры и прописывается в новую.

Если в квартире прописан ребёнок или человек, который находится под опекой, продажа возможна только при условии согласия на сделку опекунского совета. Поэтому, не получив на руки такое согласие, даже не думайте об оформлении договоров задатка и купли-продажи!

Квартира под арестом

Арест квартиры – это запрещение любых сделок в отношении неё, то есть вы не продадите арестованную квартиру. Такое обременение можно снять, устранив причины ареста.

Если квартиру арестовали приставы из-за долга, обратитесь к ним и возьмите постановление с суммой задолженности, которую вам нужно погасить. Потенциального покупателя обязательно оповестите об аресте, и, если он намерен купить квартиру, заключайте предварительный договор купли-продажи, в котором укажите, что основной договор будет заключён сразу после снятия ареста с квартиры.

Долг нечем заплатить? Возьмите задаток у покупателя в нужном размере.

После оплаты долга приставы иногда не торопятся снимать обременение, поэтому вам нужно чаще напоминать о себе, например, подачей жалоб. В суде жалобы на бездействие приставов рассматриваются не дольше месяца, а до заседания, чтобы не получить взыскания, приставы обычно устраняют нарушения.

Покупка и продажа квартиры с обременением

Граждане, приобретающие жилье, нередко сталкиваются с его обременением. Под ним подразумевается ограничение прав владельцев по его распоряжению и пользованию. Особенность обременения в его сохранении даже при смене владельца недвижимости. Любая квартира с обременением связана с рисками для ее владельца.

Возможные формы обременения

Выделяют 5 форм обременения на жилье:

Арест подразумевает полный запрет государства на распоряжение недвижимостью. Имущество арестовывается только по решению судебных органов. Любое жилище, арестованное по судебному решению, не может быть продано или куплено кем-либо. Любые сделки будут возможны только после снятия ареста. Росреестр содержит полный список арестованного имущества у граждан.

Аренда позволяет продавать и покупать недвижимость, но с определенными условиями. Часто требуется предварительная договоренность между собственником и нанимателями. Арендный договор обычно заключается на год. Если же он заключается на несколько лет, то требуется его госрегистрация.

Владелец не может продать жилье с проживающими там нанимателями. Ему требуется дождаться окончания действия договора. У него имеется право потребовать их выселения через суд.

Рента связана с договором, который заключается рентодателем и ее получателем. Первый по договоренности получает жилье получателя ренты после его кончины, но взамен до этого момента обязуется обеспечивать его содержание и уход за ним. Продажа жилища рентополучателем невозможна другим лицам. Он сможет сделать это только после расторжения договора и выплаты компенсации рентодателю.

Доверительное управление не позволяет гражданину распоряжаться жилищем других лиц. Он получает лишь ограниченные права в виде присмотра за состоянием жилья на время отсутствия его хозяев.

Ипотека — самая распространенная форма обременения. Она представляет собой залог, при котором покупаемая по кредиту недвижимость будет оставаться в фактической собственности у банка до момента полного погашения долга.

Данное обременение снимается после оплаты всей суммы кредитного долга. Но у гражданина, купившего квартиру в кредит, есть возможность ее продать даже при наличии обременения.

Способы продажи и покупки обремененной недвижимости

Обремененная недвижимость может продаваться и покупаться, но при наличии согласия на это кредитора и при условии погашения ипотеки.

У продавца жилища, находящегося под обременением, есть несколько вариантов:

1. Продать квартиру, выплатив кредитору оставшуюся сумму долга по ипотеке.
2. Продать жилье новому покупателю, за счет денег которого обременение будет снято.
3. Продать жилище, переоформив кредитный договор на покупателя.

Покупка квартиры новым собственником не снимает обременения с нее. Новый владелец недвижимости берет на себя долг прежнего покупателя перед банком.

Сделка по продаже залогового жилища по второму варианту проводится следующим образом:

1. Получается согласие у банковской организации, в которой оформлена ипотека, на продажу собственности.
2. Банком производится перерасчет суммы долга по кредиту.
3. Оформляется договор между продавцом и покупателем.
4. Покупатель в счет стоимости приобретаемого жилья перечисляет деньги на счет банка-кредитора. Происходит погашение ипотеки продавца.
5. Продавец получает справку от банка об отсутствии перед ним обязательств и закладную.
6. Продавец обращается в Росреестр за получением нового свидетельства на жилье, в котором делается отметка о снятии с него обременения.
7. Наряду с подачей документов в Росреестр на снятие ограничения по владению жилищем покупатель и продавец подают заявление о переходе прав собственности на него.
8. Свидетельство о собственности на жилье без обременений получается его новым владельцем.

Законом допускается возможность у продавца переоформить ипотечный договор на покупателя. Все стороны подписывают соглашение, по которому обязательства по ипотеке переводятся на нового собственника. Данный вариант не отменит обременения на недвижимость. Она по-прежнему будет находиться во владении банка. Подобная сделка предпочтительна для многих банковских организаций.

Документы для продажи обремененного жилья

Перед тем как продать квартиру с обременением, продавцу с покупателем необходимо подготовить следующую документацию:

• доверенность от банковской организации, дающая согласие на продажу;
• 3 экземпляра договора по продаже жилища;
• квитанция об уплате госпошлины;
• документы от продавца, подтверждающие факт нахождения квартиры именно в его собственности;
• письменное согласие от мужа или жены на сделку, если продавец состоит в брачном союзе;
• оплаченная закладная из банка;
• выдержка из домовой книги, где указываются все зарегистрированные в жилье лица.

При проведении сделки в обязательном порядке оплачивается госпошлина. Ее размер составляет 2000 рублей.

При продаже недвижимости учитывается согласие супруга на сделку. Если он не даст разрешения на продажу, то сделка не сможет состояться. Особенно это касается недвижимости, которую супруги приобрели в процессе брака. Она будет являться их совместной собственностью.

Перед тем как купить квартиру под залогом, гражданину необходимо узнать о проживании в ней несовершеннолетних. Закон запрещает продавать недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние и если им негде жить. Сделка может состояться только при условии, если продавец предоставит доказательства того, что после продажи жилья у ребенка будет гарантированное новое место жительства.

Возможные риски при сделках с обремененной недвижимостью

Основные риски при указанных следках заключаются в:

• необходимости у покупателей оплачивать стоимость жилья, не принадлежащего в полной мере продавцу;
• отсутствие гарантий одобрения сделки банком;
• возможном обременении жилища рентой;
• возможном использовании жилья арендаторами по арендному договору;
• возможном наложении ареста на жилище.

В первом случае продавцу с покупателем рекомендуется заключить предварительный договор. По нему покупатель оплачивает стоимость обремененной квартиры. После получения им документов на собственность заключается договор купли. Продавец может отказаться от сделки, и покупатель рискует столкнуться с необходимостью оспаривать это решение через судебный орган.

Рентодатель не сможет продать жилье, обремененное рентой. Ему требуется разрешение ее получателя. Покупатель такой квартиры имеет риск ее лишиться. Суды указывают, что это незаконная сделка.

Продажа и покупка арендованных квартир может не состояться по нескольким причинам:

• если квартиранты пропишут в ней несовершеннолетнего;
• если договор найма заключен на долгий период и нет серьезных оснований для его расторжения.

При наложении на недвижимость ареста, ее нельзя будет продать. Любая сделка с ней будет аннулирована.

Процедура снятия обременения

Обременение снимается через обращение продавца в банк. В спорных случаях добиться снятия залога можно в судебном порядке.

Процедура снятия обременения с недвижимости проходит этапы:

1. Обращение продавца в банк с просьбой снять обременение одним из возможных вариантов.
2. При согласии банка им делается отметка в закладной о том, что долг погашен.
3. Продавец с покупателем подают заявление и пакет документов в Росреестр.
4. Росреестр снимает обременения в 3-дневный срок.

Материнский капитал как обременение

Недвижимость, приобретенная по материнскому капиталу, тоже считается обремененной. Поскольку материнский капитал может использоваться только в определенных целях, то продавцу необходимо получить официальное разрешение на сделку у органов опеки.

Когда покупатель жилья погасит кредит и снимет с него залог, ему потребуется выделить долю в нем для детей. И покупатель, и продавец совместно уведомляют об этом орган опеки. При одобрении сделки стороны имеют возможность заключить ее официально. После оформления договора стороны направляют его на регистрацию в Росреестр.

Можно ли продать обремененное жилье? Это возможно, но при исключении случая, если оно находится под арестом. В остальных случаях гражданам необходимо заранее урегулировать возможные спорные моменты в зависимости от конкретного описанного выше случая.

Это видео поможет лучше понять процедуру.

Поделитесь своим мнением на тему «Можно ли продать квартиру с обременением от судебных приставов» в комментариях.