Как продают приставы квартиры на торгах

В этой статье юрист Алексей Князев отвечает на популярный вопрос: «Как продают приставы квартиры на торгах?».

Залоговые квартиры выставлены на торги – риски покупателя

Большая семья новосибирцев с детьми должна была освободить свое единственное жилье, которое продали за долги. Решившись взять кредит, семейный совет, вероятно, понадеялся, что реального выселения все-таки не будет. А когда пришло время прощаться с «родовым гнездом», люди отказались съезжать, и новым владельцам пришлось выселять их в судебном порядке, причем закон оказался на стороне покупателей. Ведь, в конце концов, деньги за квартиру уплачены, квартира в залоге и прежних владельцев к сделке никто не принуждал. Тем не менее разбирательства затянулись на несколько месяцев.

По решению суда

Напомним, что при выдаче займа юридическим лицом залогом может быть как движимое имущество, так и недвижимое. Например, квартира. В случае просрочки платежа по кредиту организация, которая выдала заем, может обратиться в суд с иском о возврате долга и потребовать реализации заложенного имущества. Судебные приставы выставляют квартиру на торги. Эту недвижимость может приобрести любой желающий, а деньги, вырученные от продажи, пойдут кредитору.

— Если человек взял кредит под что-то иное и не рассчитался или, например, взял кредит на потребительские нужды без залога, единственное жилье никто не выставит на торги и не продаст, — уточняет Павел Яровой, председатель коллегии адвокатов «Форум Сибирь». — Но если человек заложил свою квартиру, то есть подписал договор залога, эта квартира продается с торгов. При наличии ипотеки, то есть залога недвижимости, всех, кто живет в квартире, выселяют по решению суда — сколько бы их ни было, есть дети или нет. К сожалению, выселяют без предоставления другого жилья. Это однозначно.

При покупке залогового имущества есть определенные риски, подчеркивает руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Ольга Саблина.

— Покупатель залоговой квартиры может столкнуться с тем, что бывший собственник захочет вернуть жилье. Следовательно, будут судебные тяжбы. В залоговой квартире могут остаться зарегистрированные жильцы. Люди, которые отказались от приватизации, сохраняют за собой право пользоваться жильем, и это право не утрачивается, даже если сменился собственник квартиры, — поясняет Ольга Саблина и добавляет, что залоговое жилье, плюс ко всему, может оказаться не в очень хорошем состоянии.

Кот в мешке

Прежде чем покупать недвижимость, выставленную на торги, юристы советуют проверить, кто именно прописан в квартире. Узнать, живут там люди или уже нет.

— Нужно прийти в ЖЭУ, ТСЖ или управляющую компанию и поинтересоваться, кто зарегистрирован в данной квартире, — говорит Павел Яровой. — Желательно попросить, чтобы дали выписку из домовой книги. Если люди снялись с регучета — это одно. Если нет — придется их выселять, а это дополнительные затраты. Это займет не пять минут, а несколько месяцев. Обычно вопросы об освобождении жилья решают банки. Людей выселяют по суду, на основании вступивших в законную силу решений об обращении взыскания на квартиру. По крайней мере, нужно, чтобы было решение суда о выселении, исполнительный лист. Конечно, могут возникнуть вопросы. Например, стоит ли покупать квартиру, если там лежит парализованная бабушка? Что же касается состояния недвижимости, не приобретайте кота в мешке. Придите и посмотрите жилье, это элементарно.

Квартира на кону

Классическая история должника, который рискует запутаться в кредитах, известна. Человек имел стабильный заработок и оформил кредит в банке. Но дела фирмы ухудшились, пришлось подрабатывать, а затем и вовсе перейти на фриланс. Поскольку доход перестал быть регулярным, спасительным кругом стали «займы до зарплаты». Чтобы их получить и сохранить хорошую кредитную историю, пришлось пойти в микрофинансовую организацию.

— По закону займы могут выдавать только четыре вида организаций — банки, микрофинансовые организации (МФО), ломбарды и потребительские кооперативы, — подчеркнул Антон Канунников, координатор проекта «За права заемщиков» регионального отделения «Общероссийского народного фронта» в Новосибирской области. — Но на практике себя рекламирует множество сомнительных фирм, прибегать к услугам которых опасно. Я имею в виду поток объявлений от организаций, которые обещают финансовую помощь людям, содействие бизнесу, быстрые деньги практически на любых условиях, на любые цели. При этом их не интересует ни кредитная история заемщика, ни размер дохода. Зачастую речь идет о займах от физических лиц.

Сложность в том, что закон не запрещает заключать соглашения с физлицами о займах. Однако такая деятельность не должна быть регулярной, считает Антон Канунников. То есть должна осуществляться физлицом не чаще чем один-два раза в год. Как правило, на удочку таких сомнительных заимодавцев попадают люди, которые уже имеют просрочки по банковским кредитам и которым звонят коллекторы. Получить новый кредит в банке они уже не могут, но практически у каждого должника осталась в собственности квартира.

— Увидев объявление на столбе, человек обращается по указанному адресу и закладывает свое единственное жилье, — рассказывает наш собеседник. — Есть примеры, когда займы выдавались не просто под залог квартиры, а с оформлением договора купли-продажи на недвижимость. Так, в ОНФ поступило пять обращений от жителей Новосибирска. Все они взяли взаймы у некоего гражданина, подписав договоры купли-продажи. Таким образом, люди утратили право собственности на квартиры еще на момент получения кредитных средств, но продолжали жить в этих квартирах, думая, что жилье находится в залоге. Когда заемщик допускал просрочку по договору займа, новый владелец жилья появлялся на пороге, а затем подавал в суд на выселение. Пострадавшие обратились к нам с просьбой помочь, разобраться в ситуации.

Важный момент, который необходимо выяснять прежде, чем брать заем, — состоит ли организация в реестре Центробанка. Для МФО, которые находятся в реестре, существует ряд правил, которые они обязаны соблюдать. Так, для микрозаймов прописана норма сопоставимости долга и стоимости имущества, не являющегося залогом. Поэтому, если человек берет заем в несколько десятков тысяч рублей, он не накопит такой долг, чтобы лишиться квартиры.

Не только за долги

Финансовая несостоятельность заемщиков — банкротство, просроченные кредиты, судебные тяжбы — только одна из многих причин, по которым владелец может потерять квартиру, напомнила Ольга Саблина.

— Из квартиры человека могут выселить за задолженность по коммунальным платежам, за создание опасных ситуаций для соседей, за бесхозяйственное обращение с жильем, допускающее его разрушение, — перечисляет эксперт. — Сюда можно отнести самовольную перепланировку помещения. Собственнику предоставляется срок на устранение нарушений, если он не прислушается, то решением суда его можно выселить.

Есть лица, которых нельзя выселить, — это те, кто отказался от возможности приватизировать квартиру в пользу одного из членов семьи. По закону за ними сохраняется право пожизненного проживания в квартире. Нельзя выселить недееспособных, нетрудоспособных членов семьи собственника.

Факт. В Новосибирской области у судебных приставов находится 702 исполнительных производства об обращении взыскания на заложенное имущество — квартиру, дом и так далее.

Опубликовано в газете «Советская Сибирь» №38 от 19 сентября 2018 года

Продажа квартир банком за долги

Приобретение жилой недвижимости всегда считалось выгодным вложением денежных средств. Ведь ее можно использовать не только для проживания, но и как источник дохода, сдавая внаем или реализуя по более высокой цене спустя какое-то время.

Однако, если бюджет, предусмотренный для этого, ограничен, осуществить желаемое нелегко. Нелегко, но возможно, если купить квартиру, которая выставлена на продажу за долги перед банком. Ее цена может быть до 40 процентов ниже рыночной. Главное, при ее покупке максимально учесть риски и знать некоторые нюансы.

Для жителей МОСКВЫ доступны БЕСПЛАТНЫЕ консультации в офисе, оказываемые профессиональными юристами на основании Федерального закона № 324 «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации».

Не ждите — запишитесь на прием или задайте вопрос-онлайн.

От чего зависит стоимость залоговой квартиры?

Дело в том, что объекты, продаваемые банками за долги, могут реализовываться различными способами. От того кто, как и где продает квартиру существенно зависит ее цена.

Если продает заемщик

С согласия банка должник может самостоятельно продать квартиру (ст 37 ФЗ 102), в этом случае ее стоимость может быть полной.

Незначительное снижение цены (на 10-15%) заемщиком, выступающим в роли продавца, возможно, если человек ограничен во времени, и нуждается в скорейшем получении денежных средств для закрытия своей задолженности.

Это происходит, в случае предоставления заемщику отсрочки платежа по кредиту или ипотеке (как правило, на 3 месяца) или когда банк определил ему срок, в течение которого должник самостоятельно может продавать жилье.

Если продает банк

В некоторых случаях, например, при соглашении займодержателя с залогодателем о переходе права собственности, банки продают квартиры с помощью аккредитованных риэлтерских агентств. В этом случае цена залоговой квартиры является завышенной или заниженной. Во многом это будет зависеть от целей, которые преследует продавец (банк), опыта и заинтересованности посредника — риэлтора.

Иногда банк находит покупателя, готового вместе с недвижимостью взять на себя обязательства по выплате оставшейся суммы по ипотеке. Это бывает очень выгодно, если большая часть залога уже выплачена предыдущим заемщиком.

Аукцион, торги

Выгоднее всего приобретать недвижимость, впрочем, и другое имущество также с аукциона или торгов, куда квартира попадает по решению суда. Ее первоначальная продажная стоимость устанавливается в ходе судебного разбирательства по соглашению сторон или по оценке независимого эксперта. Как показывает практика, уже на этом этапе она на 20-30% отличается от среднерыночных цен.

Если и эта попытка окажется неудачной банк имеет право приобрести недвижимость, находящуюся под залогом, на 25% меньше от изначальной ее стоимости (ст. 58 п. 4 ФЗ-102). Эта сумма будет им зачтена в счет его требований к заемщику, а саму квартиру он может реализовать по своему усмотрению.

Где можно найти квартиры, продаваемые банками за долги?

На сегодняшний день практически каждый банк имеет на своем сайте «Витрину залогового имущества», где любое заинтересованное лицо, может ознакомиться:

с перечнем продаваемых объектов недвижимости;
узнать их стоимость;
увидеть, как они выглядят (прилагается фото);
связаться с сотрудниками банка по телефону или посредством электронной связи;
задать им все вопросы по поводу приобретения выбранного жилья.

Аукционы и торги. Как и где они проходят?

Торги

О месте и времени проведения публичных торгов можно узнать на официальном сайте Росимущества https://www.rosim.ru/, Федеральной службы судебных http://www.fssprus.ru. Причем для того, чтобы попасть на торги или аукцион не нужно никуда ходить. Заявку на участие и необходимые для этого документы можно подать в электронной форме, правда, для этого необходимо иметь цифровую подпись.

Правила и порядок проведения открытых торгов описаны в ст 57 ФЗ 102:

Населенный пункт, в котором будут проводиться торги, должен соответствовать местонахождению выставленной для реализации квартиры (п. 2).
Организация и проведение торгов возлагается на службу судебных приставов, на основании открытого ими исполнительного производства (п. 1).
Информация о торгах напечатается в муниципальной газете, являющейся официальным местным периодическим изданием, а также в интернете на соответствующих ресурсах. Причем сделать это необходимо не позднее 10 дней до их проведения, но раньше месяца (п 3).
Желающим принять участие в торгах необходимо внести в качестве задатка денежные средства (максимум 5% от изначально указанной стоимости квартиры). Сразу после торгов задаток будет возвращен, если они не состоялись или недвижимость приобрело другое лицо, предложившее самую выгодную цену.
В пятидневный срок после окончания торгов покупатель должен доплатить оставшуюся сумму. В течение этого же срока организатором торгов оформляются необходимые документы по переходу права собственности квартиры к покупателю.

Как уже говорилось ранее, изначальная цена на жилье будет снижена еще на 15% через месяц и ее повторно выставят на продажу, если объявленные торги будут признаны несостоявшимися. Причины для этого указаны в ст. 58 ФЗ 102:

на торги пришло менее двух покупателей;
от участников не поступило предложений выше изначальной стоимости недвижимости;
лицо, выигравшее торги, не внесло в установленный законом срок оставшуюся часть денежных средств.

Аукцион

Сегодня аукционы все чаще проводят на электронных торговых площадках (ЭТП). ЭТП являются официальным сайтом, на котором продавцы (заказчики) выставляют свои предложения для всеобщего ознакомления с ними, а покупатели подают заявку на участие в аукционе, пакет необходимых документов в электронном формате. Сам аукцион осуществляется оператором ЭТП в режиме реального времени. Правила его проведения регламентированы ст. 59 ФЗ 44.

Как попасть на ЭТП

Чтобы найти ЭТП и принять участие в аукционе, достаточно ввести в строку браузера фразу «электронная торговая площадка арестованного имуществ», выбрать подходящий ресурс, ознакомиться с ним, зарегистрироваться и начать работу. Можно поискать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru). Очень важно, чтобы ЭТП входила в список Союза операторов электронных площадок (СОЭП)- это будет являться гарантом законности совершенной сделки.

Плюсы и минусы. Как избежать ошибки?

Когда в голове появляется мысль: хочу купить квартиру за долги, человек часто видит только привлекательную сторону такого приобретения: низкую цену и прозрачность сделки. Прежде чем банк согласился на предоставлении денег под залог недвижимости предыдущему заемщику, он должен все тщательно проверить.

Но есть и минусы

Покупая квартиру, которую банк забрал за ипотечные долги или кредит, необходимо выяснить что в ней никто не проживает и не зарегистрирован. Да, если квартира находилась под ипотекой, арестована и взыскана по суду, то бывшие хозяева не имеют на нее права, даже если это единственное годное для них жилье или если в ней прописан несовершеннолетний ребенок. Но по закону пока у квартиры не сменился собственник, бывший хозяин с семьей имеет право проживать в ней. Если он добровольно откажется покидать ее, придется делать это через суд принудительно.

А это 2 месяца на рассмотрения дела в судебном процессе, еще 2 месяца для исполнения его решения. Если же в квартире прописан несовершеннолетний, вопрос о выселении обязательно должен быть рассмотрен с участием опекунского совета. Добавить сюда время на обжалование бывшим заемщиком решения суда, финансовые издержки, и потраченные нервы вырисовывается грустное развитие ситуации.

Чтобы избежать неприятностей такого рода следует:

Взять выписку из Единого государственного реестра прав, где будут указаны собственники приобретаемой квартиры.
По возможности предварительно ознакомиться с домовой книгой или попросить архивную выписку из нее у покупателя. Как вариант, обратиться за этим в жилищно-эксплуатационную организацию по месту нахождения квартиры, чтобы узнать, кто в ней прописан.

Кот в мешке

Приобретая квартиру на торгах или аукционе покупатель, по сути, делает это вслепую: он не видел квартиру, не знает, в каком состоянии она находится, нужен ли ей ремонт, с кем он будет жить по соседству с буйным алкоголиком или любопытной старушкой.

Конечно, покупка квартиры, которую банк вынужден арестовать и забрать за долговые обязательства несет в себе определённые риски, но также представляет собой удачную возможность для тех, кто хочет купить недорогое жилье.

Важно! Проблемы, связанные с кредитами, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего «Правового Центра»

Покупка квартиры с торгов. Особенности покупки квартиры

Покупка квартиры с торгов это покупка квартиры, находящейся в ипотеке. Прежний ее владелец не смог справиться с обязательствами по выплате кредита. Поэтому организация, выдавшая кредит, например, банк, вынуждена продать квартиру с торгов. На рынке недвижимости появляется все большее количество предложений о сделках с недвижимостью по продаже ипотечных квартир.

В связи с тем, что расплатиться по кредиту прежние заемщики не в состоянии, покупка квартиры с торгов новым владельцем происходит по следующей форме:

банком на квартиру обращается взыскание, и квартира продается с торгов в рамках исполнительного производства;
сам заемщик (залогодатель) ищет покупателя и продает квартиру с согласия кредитора,
квартира не продается с торгов и передается в собственность банков, и уже банки предлагают квартиры к продаже.

Покупка квартиры с торгов. Правила

Если заемщик по ипотечному кредиту допускает длительную просрочку, банки обращаются в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на предмет ипотеки — заложенную банку квартиру. Если суд обращает взыскание на квартиру, то выдается исполнительный лист, на основании которого приставы возбуждают исполнительное производство в отношении должника.

Далее документы по квартире передаются приставами в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом , которое организовывает и проводит торги.

Узнать о продаже квартиры с торгов можно из специализированной газеты, публикующей объявления о проведении торгов (в каждом регионе издание разное).

Объявление о торгах в обязательном порядке должно содержать следующие сведения: дату, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальную продажную цену.

Покупка квартиры с торгов может произойти и за меньшую стоимость, чем рыночная. Однако покупателю квартиры следует обязательно проверять объективность цены, поскольку суды часто устанавливают в качестве начальной продажной стоимости цену, которая была актуальна на момент выдачи кредита, но кризис и инфляция скорректировали эти цены на 20—30% и более.

Покупка квартиры с торгов начинается с того, что если квартира понравилась, то следует подать заявку на участие и торгах и внести задаток. Но покупка квартиры с торгов таит в себе и немало рисков. Покупателю необходимо знать следующее:

Торги можно определить как способ продажи квартиры, предусматривающий привлечение максимального количества покупателей и продажу квартиры лицу, предложившему наивысшую цену.
Покупка квартиры с торгов может свершиться если в торг вступило два или более участника. Если квартира интересна покупателю и второго участника нет, то вторым участником целесообразно привлечь знакомое покупателю лицо, закон этого не запрещает.
Если торги не состоялись, то назначаются повторные торги, на которых цена снижается на 15%. Это уже последние торги. Если повторные торги не состоятся, то банк оставляет квартиру за собой. Приобретает в свою собственность в зачет долга.
Если покупатель предложил наивысшую цену, то он считается лицом, выигравшим торги. Покупка квартиры с торгов оформляются протоколом, являющимся одновременно договором купли-продажи квартиры, покупатель вносит покупную цену, после чего регистрируется переход права собственности на покупателя квартиры.

Покупка квартиры с торгов. Риски покупки

Покупка квартиры с торгов — это единственный способ покупки, не предусматривающий волеизъявления продавца и наличия подписи последнего на договоре. Более того, этот способ с большой вероятностью свидетельствует о нежелании продавца расставаться со своим имуществом со всеми вытекающими последствиями в виде оспаривания, нежелания выселяться из квартиры и иного противодействия.

Покупка квартиры с торгов рискованна для покупателя тем, что могут быть различные претензии бывшего собственника квартиры, связанные с его не уведомлением, нарушением порядка проведения торгов, оспариванием должником каких-либо судебных актов.

Покупка квартиры с торгов защищена от признания торгов недействительными. При признании торгов в дальнейшем недействительными договор купли-продажи квартиры также признается недействительным. Но деньги покупателю квартиры с торгов вернут. Правда это сделают не банк и не должник, а ФАУГИ, что является существенной гарантией защиты имущественных интересов покупателя.

С другой стороны, выселять должника и иных зарегистрированных в квартире лиц, если таковые имеются и не желают выписываться, придется самому покупателю, поскольку до момента реализации квартиры с торгов, оснований для прекращения права пользования еще нет. Необходимо привлечь приставов.

Закон в части выселения проживающих в квартире лиц в данном случае на стороне покупателя квартиры.

Покупка квартиры с торгов новым владельцем квартиры является основанием для прекращения права пользования квартирой бывшего собственника. Но прекращение права пользования по этой статье возможно лишь в двух случаях:

Квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного с целевым назначением — на приобретение или строительство жилого помещения, которое реализуется с торгов;
Квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного с целевым назначением — на погашение кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Если целевое назначение кредита иное, чем покупка квартиры, например, на потребительские нужды, или же квартира и не была в залоге, то выселять прежнего владельца и членов его семьи придется по статье 292 ГК РФ. Но в этом случае выселение из квартиры не гарантировано.

Покупка квартиры с торгов ведется покупателем с плотным взаимодействием с кредитором и приставом. Нужно проверить следующее:

все документы, подтверждающие право собственности должника на квартиру
выписку из Домовой книги для получения информации о зарегистрированных лицах. При наличии в числе зарегистрированных несовершеннолетних следует быть особо внимательным при проверке оснований выселения
исполнительный лист на предмет исковых требований взыскателя и указания на обращение взыскания на квартиру
решение суда для понимания существа спора и оснований для обращения взыскания
кредитный договор (или решение суда), для того чтобы понять, было ли целевым назначением кредита покупка реализуемой с торгов или иной квартиры
возможности по обжалованию должником решения суда
уточнить, не оспаривает ли должник решение суда и результаты торгов
уточнить у должника его намерение добровольно выселяться из квартиры

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Это видео поможет лучше понять процедуру.

Поделитесь своим мнением на тему «Как продают приставы квартиры на торгах» в комментариях.