Что могут приставы до реализации ипотеки

В этой статье юрист Алексей Князев отвечает на популярный вопрос: «Что могут приставы до реализации ипотеки?».

Реализация предмета ипотеки

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов. По общему правилу публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений. Однако эта норма носит диспозитивный характер и федеральным законом может быть установлено иное.

Исполнение судебного решения осуществляется по правилам, установленным Федеральными законами «Об исполнительном производстве» Федеральный закон Российской Федерации от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»//Российская газета от 17 мая 2008г. и «О судебных приставах» Федеральный закон от 21.07.1997 N 118-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «О судебных приставах» // «Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, N 30, ст. 3590, а также иными федеральными законами, регулирующими условия и порядок принудительного исполнения судебных актов.

Таким образом, в качестве организатора торгов по продаже заложенного имущества выступает пристав-исполнитель.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Если иное не предусмотрено законом, форма торгов определяется собственником продаваемой вещи (обладателем права на реализуемую вещь). Различие между двумя формами торгов состоит в том, что на аукционе выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. В конкурсе или аукционе должны участвовать два или более лиц, в противном случае они признаются несостоявшимися. Аукционы или конкурсы могут быть открытыми или закрытыми. В открытых аукционах или конкурсах может участвовать любое лицо, а в закрытых — только лица, специально приглашенные для этой цели.

Начальная продажная цена на торгах, в случае обращения взыскания в судебном порядке, определяется судом, либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Если сумма, вырученная при реализации имущества, недостаточна для покрытия долга, залогодержатель имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанном на залоге. Если сумма, вырученная на торгах, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

При объявлении торгов несостоявшимися залогодатель вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогодержатель не воспользовался правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Торги признаются несостоявшимися Ст. 402 ГК РФ, если:

1) на них явились менее двух покупателей;
2) из явившихся никто не сделал надбавки против начальной продажной цены имущества;
3) покупатель в течение 5 дней не внес полной суммы, за которую им куплено имущество.

Таким образом, каждый последующий этап возможен, если предыдущий не привел к продаже имущества, при этом до момента продажи имущества должник в любое время вправе исполнить обеспеченное залогом обязательство, что прекращает действие договора залога.

Надо сказать, что сумма, которую заемщик получит после аукциона. Может его сильно разочаровать. Конечные результаты торгов заранее не известны, все зависит от соотношения спроса и предложения, но цена здесь вполне может оказаться совсем не рыночной. Квартира с торгов может уйти всего за полцены.

Последствия судебного решения вопроса могут быть для заемщика весьма плачевными. Он может потерять не только жилье (теперь законодательством разрешено выселение даже из единственной квартиры, если она в залоге у банка), но и значительную часть собственных средств, которые пойдут на компенсацию дорогостоящих судебных процедур.

Не будет помехой и то обстоятельство, что заложенная квартира является единственным жильем заемщика и членов его семьи, хотя наличие несовершеннолетнего ребенка, зарегистрированного в заложенной квартире, может затруднить процесс, поскольку, по нашему законодательству, несовершеннолетнего нельзя оставлять без жилья. Закон предполагает изъятие имущества, являющегося залогом, в случае неисполнения должником возложенного на него ипотечного обязательства Филина Ф. Ипотека: все стороны медали //Финансы: планирование, управление, контроль», 2014, N 1.

Согласно Закону об ипотеке банк обращается в суд при систематическом нарушении сроков внесения платежей, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительная. Комментарий к федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)/ Под ред. Гришаева С.П.// «Юстицинформ» , 2012 С этого момента штрафы начисляются не на сумму очередного платежа, а на весь остаток кредита.

Помимо штрафов и комиссий банка должнику придется оплачивать все судебные издержки: госпошлину, комиссию судебных приставов (7% стоимости залога), комиссию за предпродажную оценку имущества и организацию торгов. Всего таких сопутствующих расходов может набежать до 30% от стоимости квартиры, и все они будут оплачены за счет заемщика.

Если полученная сумма на торгах меньше, то недостаток взыскивается в обычном порядке без преимущества перед другими кредиторами.

После продажи должник обязан в течение 10 дней съехать с квартиры.

В противном случае новый собственник имеет право с помощью судебного пристава и на основании судебного решения в принудительном порядке выселить несостоятельного должника в прямом смысле на улицу.

Действующие законы не предполагают особых церемоний со злостными не плательщиками. Принятые поправки к Гражданско-процессуальному кодексу России сняли запрет на обращение взыскания в отношении единственного жилья гражданина, если это жилье находится в залоге. Обязанность банка предоставить заемщику другое жилье в обмен на изымаемое законом не предусмотрена.

По закону судебный пристав имеет право выселить несостоятельного должника из квартиры, даже если это его единственное жилье.

Конечно, законодатели предусмотрели выселение неплательщиков в дома так называемого переселенческого жилищного фонда. Что это за фонд пока не очень понятно. Вроде бы в Москве он существует, но нет никаких гарантий, что им смогут воспользоваться все банки, а не только работающие по ипотечной программе Московского правительства. Прецедентов пока не было, и невозможно предсказать, как процедура выселения будет осуществляться на практике. Постановление Правительства Москвы от 06 апреля 1999г.№ 282 «Об утверждении Положения о резервном жилищном фонде» (вместе с Порядком предоставления и пользования жилыми помещениями резервного жилищного фонда в целях реализации московской ипотечной программы)//Вестник Мэрии.1999.11 июня.

В последнее время в регионах, где ипотека становится особенно массовой, банки ставят вопросы о строительстве переселенческого фонда. Местные власти начинают строительство специальных дешевых домов для должников — «ипотечников», где заемщик при неуплате вполне может оказаться.

Впрочем, в связи с тем, что банки, видимо, желая упростить ипотечную процедуру, отказались страховать часть рисков, они сталкиваются с отказом страховых компаний погасить проблемный кредит. По этой причине заемщика тоже может ждать переселенческий фонд. Ипотека сегодня: правовые, жилищные, залоговые, кредитные, налоговые, страховые и другие аспекты// Библиотечка Российской газеты. №15. 2015. С 153-155

Проблема, связанная с продажей залога недвижимого имущества в счет обеспечения исполнения обязательства связана с тем, что государство в процессе формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования поставило задачу создать надлежащую законодательную и нормативную базу с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы. Обеспечить социальные гарантии, гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Данная задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной для кредитных учреждений и наименее рискованной, а также безопасной для граждан-заемщиков. Очевидно, что в настоящее время такой баланс не достигнут.

Взыскание на ипотеку

Приобретение жилья с помощью ипотечного кредита в конечном итоге заканчивается либо его погашением, либо потерей недвижимости. Часто случается, что у заемщика возникает задолженность перед банком, а, кроме квартиры, иного имущества, стоимость которого могла бы покрыть сумму долга, нет. Вследствие этого возникает обращение взыскания на заложенное имущество, то есть заложенную квартиру. Данное право банка предусмотрено законодательством РФ и беспрепятственно реализуется на практике.
Обращение взыскания на заложенное по ипотеке имущество

Обращение взыскания кредитора на предмет ипотеки — это процесс, при котором происходит изъятие имущества, которое выступает в качестве залога по ипотеке, и его последующая продажа с целью получить денежные средства, предназначенные для погашения долга по кредиту. В качестве залогового имущества в случае ипотеки будут выступать загородный дом, земельный участок или квартира. Для обращения взыскания на предмет ипотеки банку необходимо обратиться в суд, и там доказать правоту своей позиции, предоставив полную информацию, подтверждающую факт нарушений условий договора ипотеки со стороны заемщика.

Обращение взыскания на заложенное имущество представители банка будут направлять в суд только в крайнем случае: если заемщик будет систематически нарушать правила возврата кредита. Сегодня банк может принудить должника по решению суда выселиться из заложенной квартиры уже на основании наличия хотя бы трех просрочек по платежам в течение одного года. Удовлетворяя иск кредитора, суд должен указать в своем решении: предмет ипотеки, сумму, подлежащую уплате банку из стоимости заложенного имущества, способ реализации и начальную цену продажи недвижимости,

Этапы обращения взыскания

Если заемщик не может выполнять обязательства по кредиту и, скорее всего, у него такой возможности в ближайшем будущем не возникнет, то в этом случае обращение взыскания на заложенное имущество — это неотвратимый процесс, состоящий из нескольких последовательных этапов:

Встреча с сотрудниками кредитной организации. На этой встрече у заемщика поинтересуются причинами просрочки платежей и наличием возможности погашения основного долга, процентов, а также штрафов за просрочку. Если заемщик не сможет убедить банк в своей дальнейшей кредитоспособности, то банк обратиться в суд.
Судебное разбирательство. В суде квалифицированные юристы кредитной организации в убедительной форме докажут, что заемщик является злостным неплательщиком, и добьются положительного решения об обращении взыскания на предмет ипотеки. Практически во всех случаях суд принимает сторону кредитора, так как Закон в этом случае очень суров.
Освобождение недвижимости. Вскоре после решения суда в пользу банка, заемщику предстоит встреча с судебными приставами-исполнителями. Приставы выдадут заемщику под роспись уведомление, в котором будут указаны причины освобождения недвижимости и срок, в течение которого необходимо это сделать.
Продажа залогового жилья банком. Параллельно с выселением семьи заемщика, банк выставит на аукцион имущество, находящееся в залоге, снизив его оценочную стоимость на 20%-25%, чтобы быстрее реализовать недвижимость. После продажи жилья и покрытия всех расходов, остаток денежных средств от реализации имущества будет возвращен заемщику.

Если дело уже дошло до суда, то клиенту банка уже не на что надеяться, даже если в квартире с ним проживают малолетние дети, суд все равно примет сторону кредитора, согласно закону. Однако есть некоторые НО!
Взыскание на предмет ипотеки в судебном порядке

Некоторые нюансы, о которых полезно знать

Все ситуации с обращением взыскания на заложенное имущество можно разделить условно на два типа:

Ипотечная квартира
Единственное жилье

В первом случае у заемщика помимо квартиры, на которую взят был кредит, есть другая недвижимость, которая выступила в качестве залога. Недвижимость, которая является обеспечение по кредиту, станет объектом взыскания. Если же в результате реализации данной недвижимости сумма не покроет стоимости кредита, то банк вправе оставить за собой и сам предмет ипотеки, выставив на продажу также ипотечную квартиру.

Если же заемщик и его семья проживают в квартире, которая является их единственным жильем, то банк не может их выселить прямо на улицу. В этом случае кредитор должен предоставить семье заемщика другое, пригодное для жилья, помещение. Однако на практике, жильцы выселяются в никуда. И хотя закон защищает право должника на единственное жилье, и на него невозможно обратить взыскание, опытные юристы банка находят пути, чтобы выселить должника, причем на законных основаниях.

Кроме того, заемщику будет полезно знать, что Закон об ипотеке не допускает обращение взыскания на заложенное по ипотеке имущество в судебном порядке, если должник допустил незначительное нарушение обязательств, и требования кредитора являются несоразмерными со стоимостью залога. Несоразмерность и незначительность заключается в следующем:

период просрочки выплат по ипотечному кредиту составляет менее трех месяцев
размер неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера ипотеки.

При этом договор ипотеки сохраняется, и банк вправе обратиться в суд с иском о взыскании, как только перечисленные выше обстоятельства будут устранены.

Как отсрочить взыскание на ипотеку?

Откровенно говоря, что-либо изменить в тот момент, когда кредитор решил обратить взыскание на предмет ипотеки, уже навряд ли удастся. Единственное на что заемщик может надеяться — это продление срока, отведенного на реализацию недвижимости до одного года. Законом установлены два случае, когда возможно отсрочить продажу заложенного имущества:

предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения
заемщиком является физическое лицо и ипотека не связана с его предпринимательской деятельностью.

В этих случаях суд по заявлению должника отменяет решение об обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество, если заемщик в течение этого года удовлетворит требования банка и погасит задолженность.

Однако отсрочка взыскания на ипотеку не всегда допускается законом. Законодательство запрещает отсрочку, если она может повлечь значительное ухудшение финансового положения кредитора, а также в случаях, когда в отношении банка или заемщика возбуждено дело о дефолте или банкротстве.

Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество представляет собой отлично налаженный процесс в любой кредитной организации. Если обстоятельства должника таковы, что банк был вынужден прибегнуть к судебному разбирательству, то остановить его уже не получится. Лишь единицам из заемщиков удается избежать потери недвижимости.

Суд по ипотеке

Приобретение квартиры за счет ипотечных программ для большинства граждан – едва ли не единственный способ обзавестись собственным жильем. При этом на потребителя возлагаются обязательства по надлежащему исполнению условий кредитного соглашения. В случае существенных нарушений со стороны заемщика кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей суммы ссуды и наложить взыскание на саму недвижимость. Статья ознакомит вас с некоторыми моментами истребования кредитной задолженности по ипотечным займам в судебном порядке. Расскажет, в каких случаях банк вправе взыскать предмет залога – недвижимость, приобретенную по программе.

Когда банк вправе подать в суд по ипотечному займу

Согласно нормам действующего гражданского законодательства кредитор вправе потребовать досрочного возврата средств в следующих случаях:

Систематическое нарушение заемщиком сроков внесения обязательных платежей.
Утрата потребителем по каким-либо причинам права собственности на недвижимость, выступающую обеспечением по ипотеке.
Нарушение заемщиком обязательств по допуску представителя кредитора, осуществляющего контроль за целевым использованием квартиры и средств ссуды.
Растрата заемщиком кредитных средств не по целевому назначению.

Как показывает практика, самой распространенной причинной досрочного возврата ипотечных займов через суд является возникновение значительной просрочки по обязательным платежам. При этом законодательно у кредитора есть право требовать взыскания на заложенное имущество только в случае:

если размер не исполненных заемщиком обязательств превысит порог 5% от стоимости ипотечной недвижимости;
нарушения сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение одного года.

Поэтому для того чтобы исключить вариант наложения взыскания на ипотечную квартиру, заемщику необходимо придерживаться простых правил:

не нарушать сроки внесения обязательных платежей по ссуде;
своевременно оповещать кредитора о любых изменениях: оформление собственности на квартиру, смена работы, семейного статуса и т.п. Эти обязательства со стороны заемщика прописаны в самом кредитном соглашении;
ежегодно продлевать договор страхования заложенной недвижимости;
бережно относиться к ипотечной квартире и использовать ее по прямому назначению. Беспрепятственно допускать представителя кредитора для осмотра залога.

Что делать, если банк подал в суд

Когда заемщик перестает обслуживать ипотечную ссуду, кредитор обращается в судебную инстанцию с требованиями о расторжении кредитного соглашения, взыскании ипотечной недвижимости и самого долга: его основной части, процентов, пени и штрафов, судебных издержек. Как показывает практика банки прибегают к этой процедуре лишь в крайнем случае – когда все иные варианты досудебного урегулирования использованы и не принесли никаких результатов.

Финучреждения не меньше заемщика заинтересованы в длительном сроке кредита и его надлежащей выплате. Поэтому как только потребитель понимает, что возникшие временные финансовые трудности приведут к просрочкам по ссуде, не стоит избегать общения с кредитором. Следует сразу же письменно обратиться в банк с соответствующим заявлением о реструктуризации займа, применении кредитных каникул и т.п. Даже если кредитор не пойдет на уступки, то такие действия со стороны заемщика сыграют ему на руку в случае возникновения судебной тяжбы.

Если же кредитор всё же обратился в суд, то паниковать не стоит. Дела по ипотечным ссудам рассматриваются в порядке искового производства. При этом следует учесть, что игнорирование должником повесток и его неявка в заседание не станут поводом отказать кредитору в удовлетворении его требований. Судья в любом случае рассмотрит дело и вынесет соответствующее решение.

Заемщику лучше выбрать стратегию активных действий, направленных на свою защиту. Прежде всего должнику необходимо детально изучить сам иск кредитора и его требования. При этом не стоит надеяться только на свои силы. Следует обратиться за помощью к специалистам, квалифицирующимся на кредитных делах.

При значительных просрочках и нарушениях условий кредитного соглашения выиграть судебный процесс должнику, конечно же, не удастся. Но как показывает практика грамотный подход и правильная защита позволяют заемщику, например, существенно уменьшить размеры требуемых кредитором пени/штрафов, санкций и т.п. В ходе судебного разбирательства возможно прийти к мировому соглашению или же обязать кредитора провести реструктуризацию долга.

Что может решить суд

В зависимости от предъявленных кредитором исковых требований окончательное судебное постановление содержит в себе решение об их удовлетворении путем:

возмещения суммы возникшей задолженности;
досрочного расторжения кредитного соглашения и возврата причитающихся сумм. Сюда относятся возникший долг, штрафные санкции, судебные расходы и т.п.;
взыскания суммы долговых обязательств и залогового ипотечного имущества с последующей его реализацией на публичных торгах. При этом суд устанавливает и начальную продажную стоимость такого имущества, отталкиваясь от оценки, предоставленной истцом.

В случае правильно построенной заемщиком правовой защиты судебное решение может, в частности, содержать и постановление об:

уменьшении размера заявленных к взысканию денежных средств;
увеличении начальной стоимости предмета ипотеки, подлежащего взысканию;
предоставлении рассрочки сроком до одного года в отношении реализации предмета ипотеки;
проведении реструктуризации ипотечных обязательств заемщика.

Это видео поможет лучше понять процедуру.

Поделитесь своим мнением на тему «Что могут приставы до реализации ипотеки» в комментариях.