В этой статье юрист Алексей Князев отвечает на популярный вопрос: «Как купить имущество должников у судебных приставов?».
Как купить квартиру должника у банка: покупка арестованной квартиры
Понимать, как купить арестованную квартиру у банка, нужно хотя бы потому, что значительную часть на рынке недвижимости занимают именно арестованные объекты. Речь идет о тех квартирах и домах, которые выступали в роли залога по ипотечному или другому виду кредитования.
В итоге заемщик не справился с долговой нагрузкой, залоговые объекты были изъяты и выставлены на продажу. Такой недвижимости много, ее стоимость выглядит привлекательной. Но прежде чем покупать, нужно разобраться в каждой мелочи.
Что понимать под словами «арестованная квартира»?
Имущество попадает под арест в результате непогашения задолженности заемщиком перед финансово-кредитным учреждением. Последний имеет право обратиться в суд с целью взыскания залогового объекта. Чаще всего под арест попадает ипотечная недвижимость в новостройках.
Обычно арест – это попытка кредитора повлиять на должника, который в силу тех или иных причин не выполняет свои обязанности по договору. В среднем арест накладывается на 3 месяца, на протяжении которых еще можно уладить ситуацию. Как только сумма долга продолжает увеличиваться за счет процентов, штрафов и неустоек, кредитор вынужден обратиться в суд. Там на основании судебного предписания приставы выставляют объект на аукцион с целью его дальнейшей продажи и компенсации кредитору всех издержек.
Оцениваем выгоды и недостатки сделки
Покупка арестованной квартиры – это выгодно. С молотка такие объекты отдаются дешевле, ведь банку важно оперативно покрыть все свои издержки. Кредитору просто невыгодно содержать недвижимость, выплачивая за нее коммунальные.
Многие соблазняются ценой и якобы максимальной безопасностью в процессе заключения сделки, ведь банк уже оценил недвижимость и проверил все документы. Но так ли все гладко бывает на самом деле?
К минусам подобных сделок относят следующие моменты:
- Невозможно лично прийти и осмотреть предмет договора;
- Сформировать свое личное мнение о покупаемом объекте получится лишь на основании внешних параметров. Например, общего метража помещения, года постройки многоэтажного здания, этажности. В лучшем случае удастся приехать и пообщаться с соседями;
- Проблемы с предыдущими собственниками. Наверняка должник будет активно пытаться обжаловать решение суда, а это лишние нервы для нового покупателя;
- Придется потратить время на переоформление документов. Новый собственник (покупатель) теперь обязан самостоятельно подготовить все справки для снятия объекта с обременения. А это потраченное время, неудобства, частично финансовые расходы на уплату пошлин.
На практике оказывается, что купить квартиру должника у банка не так уж просто. Процесс включает в себя три шага. Первый – проверка документации, по возможности с привлечением юриста. Второй – уточнение, действительно ли у банка есть право размещать арестованный объект на продажу. Третий – получение данных непосредственно о порядке продажи и реальной стоимости жилья. Проще всего задать все эти вопросы банковскому работнику лично.
Как происходит процесс покупки?
Вариант третий: в роли продавца выступает банк, квартиру реализовывают путем торгов. На аукцион квартира попадает после решения суда, который оглашает стартовую стоимость, учитывая мнение банка и специальной оценочной комиссии. Как правило, она намного меньше рыночной, примерно на 15%. Объясняется это тем, что цель банка – не заработать на продаже, а вернуть деньги, которые на момент торгов не заплатил заемщик. Этот способ продажи для покупателей самый выгодный, поэтому давайте рассмотрим его более подробно.
Порядок проведения аукциона на недвижимость
Для участия в торгах важно выполнить несколько условий, главное из которых – заключение договора на сайте ФССП с продавцом выставляемой недвижимости о внесении некоторой суммы в качестве задатка. Если участник проиграет торги, задаток возвращается в полном размере, с человека не списывают никаких дополнительных комиссий. Исключение – ситуации, когда покупатель выиграл торги, но отказался от покупки.
От участника после внесения залоговой суммы дополнительно требуется предоставить пакет документов:
- Анкета-заявление участника, оформленная по указанному образцу;
- Любой документ, который подтверждает внесение залога: квитанция из банка, чек или выписка с банковской карты о переводе средств;
- Удостоверение личности, которое гражданин может предъявить: паспорт, водительские права, загранпаспорт и прочее;
- Перечень прикрепленных документов с указанием даты подачи заявки на участие в торгах;
- Запечатанный конверт, в котором потенциальный покупатель обязан написать сумму покупки недвижимости. Она должна быть выше стартовой цены с аукциона.
До проведения аукциона компетентная комиссия должна проверить всех участников торгов и предоставленные ими документы. Если окажется, что один из участников предоставил неполный список документов, ему отказывают в праве участвовать в торгах. В таком случае должен быть составлен соответствующий протокол с указанием причины и именем потенциального покупателя недвижимости. Если документы в порядке, гражданина допускают к торгам, он официально становится участником.
Согласно регламенту проведения аукциона , все участники должны прийти в указанное время без опозданий. Перед стартом торгов представитель должен вскрыть конверты с предложениями участников и дать право выкупить недвижимость тому гражданину, который указал наибольшую сумму выкупа. В данном случае внесенный ранее задаток учитывается при подсчете итоговой суммы. Если же он отказывается, проводятся торги.
Однако аукцион могут признать недействительным, если были нарушены правила, порядок проведения торгов между участниками или же имело место быть мошенничество. Чтобы аукцион признали недействительным, заинтересованная сторона обязана подать иск с претензией и доказательствами неправомерных действий.
Стоит ли процесс потраченных сил?
Залоговые квартиры популярны среди покупателей, ведь обман в таком случае почти гарантированно исключается. Приобретение залогового имущества напрямую у судебных приставов – процесс прозрачный. Стоимость объекта прямо прописывается в исполнительном листе, а сама процедура проводится строго в рамках ФЗ № 229. К тому же подобные квартиры почти всегда продаются в отличном состоянии, они не «убитые» и расположены в комфортабельных новостройках.
На сайте УФССП можно найти списки арестованной недвижимости в разбивке по регионам. Также здесь указывается адрес жилья, количество комнат, метраж и другие характеристики. В среднем торги проводятся на протяжении пары месяцев с даты ареста объекта. Торги признаются несостоявшимися, если в них принимало участие меньше 2 граждан, которые готовы были внести свое предложение к установленной начальной цене. Если оказывается, что реализовать объект не получилось, проводятся повторные торги на протяжении 30 календарных дней. На практике процесс реализации может затянуться на 3-6 месяцев.
Считается, что стоимость объекта всегда выгодна для покупателя, но такое утверждение не совсем верное. Банк не заинтересован в снижении цены сильно ниже рыночной даже с учетом того, что ему требуется покрыть издержки.
Арест квартиры – метод обременения, который применяется в отношении «проблемных» кредитов, т.е. таких, по которым заемщик не платит. В итоге сами финансово-кредитные учреждения выставляют объекты на продажу или же реализация проводится путем аукциона.
Покупка залоговой квартиры – процесс сложный. Еще до принятия решения стоит внимательно оценить риски и по максимуму изучить параметры: цену дома, его расположение и известные характеристики. После сопоставления всех факторов к процессу проверки документов привлекается юрист. Только после этого стоит покупать недвижимость под обременением.
Порядок реализации имущества должников, торги и официальный сайт
Реализация арестованного имущества осуществляется через Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. В течение 5 дней они решают продавать ли товар самостоятельно или передать на реализацию в другие торговые организации. Для продажи арестованного имущества устраивают аукционы и торги, о которых сообщают в СМИ.
Оценка стоимости арестованного имущества
Стоимость арестованного имущества определяется судебным приставом в зависимости от рыночных цен на момент конфискации и рекомендаций приглашенного оценщика. Пристав уполномочен поставить даже самую высокую цену, если предмет находится в идеальном состоянии, поэтому не стоит заблуждаться и думать, будто конфискованные вещи можно купить очень дешево. Оценка пристава носит рекомендательный характер, и окончательную цены устанавливает суд.
Стоимость арестованных ценных бумаг выставляется на основе запроса на рынок ценных бумаг. Инвестиционные паи оцениваются по запросу в соответствующий инвестиционный фонд.
Должник или покупатель имеет возможность в десятидневный срок оспорить выставленную приставом цену, пригласив оценщика за собственный счет. Купить арестованное имущество у судебных приставов нельзя. Все вопросы решаются в судебном порядке.
Продажа арестованного имущества осуществляется в течение 2-х месяцев после наложения ареста, но по истечению срока действующие процессы купли-продажи не аннулируются.
Куда поступают арестованные товары для реализации
Арестованное имущество, переданное на реализацию, можно найти в реестре залогов на сайте «Росимущество». Эта организация устраивает аукционы и торги, но основная задача – комиссионная продажа арестованного имущества. Посмотреть фото товар на сайте нельзя, для этого придется связаться с судебным приставом по месту ареста имущества или бывшим владельцем. Здесь происходит распродажа арестованной техники, мебели и прочего.
Продажа имущества должников невозможна при стоимости его менее 10 тысяч рублей. Все, что стоит дороже, выставляется на торги.
Аукционы и торги
Аукционы и торги проводятся независимыми специализированными организациями. Уведомление о начале торгов выпускается за 30 дней и должно содержать исчерпывающую информацию (ГД РФ ст. 448 ). В состав аукционной комиссии входят более 5-и человек. В обязательном порядке приглашаются члены местного самоуправления, сотрудники налоговой службы и независимые эксперты.
Для участия в аукционе заранее подается заявка и вносится задаток (не менее 5% от стоимости желаемого товара, но возвращается в случае проигрыша). Регистрационный сбор за участие в аукционе обычно составляет небольшую сумму. Аукционы залогового имущества банков проводятся по месту ареста имущества или регистрации продаваемой недвижимости. Всем участникам выдаются карточки с номера, которые необходимо поднимать, повышая цену. Победителем является тот, что предложит самую высокую не оспоренную цену. Ему дадут подписать протокол и реквизиты оплаты. На выкуп товара дается 5 дней, после чего оформляется договор купли-продажи, снимается арест и товар передается покупателю.
В видео рассматривается особенности торгов и аукционов по банкротству
Торговые площадки
Этот метод отличается тем, что арестованное имущество на реализации всегда по рыночным ценам, с упором на стоимость, установленную судом. В большинстве случаев это интерактивные торговые площадки, где все лоты оцениваются независимыми экспертами. Метод безопасный, а цены адекватные (если на аукционе разница огромная, то площадки используют среднюю цену на каждый товар). Общее имущество одного должника могут выставлять единым лотом. Этот метод более доступен и позволяет купить товар по его реальной цене.
Публичные предложения
Публичные предложения по продаже имущества должников организовывается, когда все другие методы оказались неэффективными. Отличие от аукционов – снижение, а не повышение цены через определенные временные интервалы. Чтобы приобрести товар необходимо подать заявку на участие и указать желаемую цену (не ниже установленной по ФЗ РФ № 139 ст. 4, пункт 5 ). Победителем является тот, кто подал заявку раньше всех, поэтому в публичных предложениях покупатель определяется буквально по секундам.
Нюансы покупки арестованного имущества
Распродажа залогового имущества, как и покупка имеет множество нюансов. Самая распространенная проблема – качество конфискованных товаров. Необходимо проверять документы не только на имущество, но также регистрационные данные о предприятии, где решили покупать. Все больше мошенников наживаются на бедности и экономности людей.
На аукционе цены всегда завышены, но безопасность гарантирована. Торговые площадки не всегда правильно описывают товар, а публичные предложения требуют немедленно отклика, что не всегда удается сделать.
Выгодная покупка арестованных автомобилей на аукционе
Здравствуйте, дорогие читатели моего блога! Хотели бы вы купить почти новый автомобиль за треть его стоимости? Вне всяких сомнений — хотели бы! «Но так не бывает», — скажет вы и ошибетесь.
Сегодня мы с Вами поговорим о том, как купить автомобиль, выставленный на торги федеральной службой судебных приставов. Такое случается, когда решением суда имущество должника выставляется на продажу для погашения его просроченных долгов. Если уж дело о долгах попало в суд, все имущество должника, включая принадлежащий ему автомобиль, арестовывается и передается на ответственное хранение до вынесения судом решения.
Как правило, ответственным за хранение назначается сам владелец. И не факт, что это имущество будут продавать. Стороны могут договориться, долг вполне могут реструктурировать, частично списать, в конце концов, отложить заседание до явки в суд одной из сторон. Причин тысячи, но не это тема нашего разговора. Если суд вынес решение о реализации имущества должника, продажа арестованных автомобилей судебными приставами неизбежна.
Покупка автомобиля на аукционе
Точнее, продавать автомобиль и другое имущество будут не судебные приставы, а специализированная организация и происходить это будет в форме аукциона. Вы когда-нибудь бывали на аукционах, ну, кроме Sotheby´s, разумеется? Там-то каждый бывал.
Шучу, шучу… Поехали дальше. Стоимость автомобиля, переданного на реализацию, не может быть ниже оценочной стоимости, но мы же знаем, что указывают в оценочной ведомости, например, в страховой компании. Владелец автомобиля, конечно, попросит указать максимально возможную цифру, но что напишет оценщик, еще не известно.
Кроме того, если на первом аукционе лот не будет реализован, а такое случается, автомобиль будет выставлен на повторные торги с начальной стоимостью на 5% ниже. И так далее в течение 2 месяцев, которые отведены законом на реализацию имущества. В результате первоначальная цена авто может снизиться вдвое, если не больше.
Вместе с машиной судебные приставы передают организации, реализующей имущество, паспорт транспортного средства, свидетельство о регистрации права собственности должника на автомобиль, постановление суда о наложении ареста. При передаче машины на реализацию составляется акт приема-передачи. Запоминайте, вдруг пригодится. А то будете потом вспоминать, какие документы нужно было забрать на аукционе Sotheby´s и принести в свой МРЭО, чтобы перерегистрировать купленный Роллс-Ройс на себя.
Где можно узнать об автомобилях, выставленных на аукцион?
- Во-первых, на официальных сайтах банков имеются разделы о реализации залогового имущества. Там можно покопаться, отфильтровав по виду имущества, субъекту РФ, стоимости и другим параметрам. На сайте Росимущества.
- Во-вторых, официальный сайт организации, реализующей имущество должников. Названий, простите, не скажу, так как в разных городах это совершенно разные фирмы. Но с помощью поисковика найти их не составит труда.
- В-третьих, официальная база данных о реализуемом имуществе размещается на сайте konfiskator.com в разделе: fssp, и, кроме того, там же размещаются данные о реализуемом имуществе Госрезервом и некоторыми банками.
Нужен задаток и ЭЦП
Если вы решились участвовать в торгах, необходимо подать заявку на участие, оплатить госпошлину и внести сумму задатка. Если вы не перепутали аукцион с мошенниками, а такое случается, это неопасно. Выиграете аукцион — стоимость задатка войдет в оплату, не выиграете — получите свои деньги обратно.
Зачастую продажа такого транспорта проходит в форме электронного аукциона. Что это для нас значит? А то, что для участия в нем нежен не только залог, но и электронно-цифровая подпись (ЭЦП).
И вот, представьте: вы во фраке и с тростью или в белом платье и шляпе сидите в пурпурном кресле, а лицитатор стучит молотком и со словами: «Раз, два, три. Продано»! — объявляет вас счастливым обладателем совсем новенького Роллс-Ройса за 30 тысяч рублей.
Не хотите Роллс-Ройс, тогда представьте себе Ламборгини, сути это не меняет, но что же делать дальше?
10 дней на обжалование
Дальше по результатам торгов составляется протокол. А вам надо внести в кассу аукциона 30 тысяч рублей стоимости Роллс-Ройса и через 10 дней после торгов будет составлен договор купли-продажи. Вы получаете все документы на автомобиль для оформления права собственности в ГИБДД.
«Почему через 10 дней, а не сразу»? — спросите вы. Это срок, когда в вашу большую бочку меда может попасть маленькая ложка дегтя. 10 дней по закону даются владельцу продаваемого имущества для обжалования сделки в том случае, если он посчитал, что имущество было продано по необоснованно низкой цене.
Учитывая, что после продажи автомобиля на аукционе 10% его стоимости забирает организация, проводившая аукцион, и сумму долга владельца судебные приставы перечисляют банку, на счет бывшему владельцу поступают лишь жалкие крохи, если они остаются. Редкий владелец Роллс-Ройса смирится с мыслью, что после продажи его красавца на счет не поступили хотя бы 200 тыс. Разумеется, евро или фунтов стерлингов. И может обжаловать сделку.
В этом случае суд может вновь наложить арест на проданное имущество и назначить перепродажу. Вам, конечно, от этого не будет легче.
К чему мы пришли?
Подводя итоги нашей беседы, констатируем, что приобретать залоговый автомобиль через аукцион, с одной стороны, не более опасно и хлопотно, чем в салоне официального дилера или на авторынке, но с другой стороны, этот способ также не защищен от различных непредвиденных сложностей, а иногда и от больших проблем.
Но выгода! Та самая выгода, которая может превысить все хлопоты и опасности, и которая позволит вам во фраке или в белом платье, наконец-то, проехать по своей улице под восторженными взглядами совершенно пораженных соседей, и знакомых на своем собственном Роллс-Ройсе. Ну, или, на худой конец, каком-нибудь Ламборгини.
Наедине с этой сладостной картиной позвольте оставить вас, мои уважаемые читатели. Не забудьте подписаться на обновления блога и рекомендуйте в социальных сетях друзьям, а также знакомым и соседям хотя бы прочитать эту статью, пока на ближайшем аукционе не появился лот о продаже. автомобиля вашей мечты. До новых встреч друзья.
Это видео поможет лучше понять процедуру.
Поделитесь своим мнением на тему «Как купить имущество должников у судебных приставов» в комментариях.
Загрузка...